Les taux d'intérêt record, imposés par la BCE pour réduire l'inflation, ont pesé sur les prix de l'immobilier, en particulier dans les pays qui avaient connu un boom lorsque les taux étaient bas, comme l'Allemagne.
La BCE a examiné les portefeuilles de prêts hypothécaires de 37 banques de la zone euro, qui représentent 40 % des 3 700 milliards d'euros (4 000 milliards de dollars) d'exposition du secteur à l'immobilier résidentiel.
Elle a constaté des lacunes dans la manière dont les prêts hypothécaires sont accordés, mais elle a tout de même envoyé un message rassurant.
"Bien que l'examen ait mis au jour certaines difficultés dans le secteur de l'immobilier résidentiel, les perspectives générales restent relativement positives", a déclaré la BCE dans une lettre d'information. "Bien que le secteur RRE soit soumis à certaines tensions, celles-ci semblent gérables et les banques s'emploient activement à résoudre les problèmes.
Sur les 1,4 trillion d'euros de prêts immobiliers en cours en juin dernier, 412 milliards d'euros devraient voir leur taux d'intérêt redéfini - probablement beaucoup plus élevé - d'ici juin 2025, a déclaré la BCE.
"Cela entraînera un risque important pour les emprunteurs qui ne sont pas en mesure de faire face à des taux d'intérêt plus élevés", a-t-elle ajouté.
L'étude de la BCE a également montré que les prêteurs n'évaluaient toujours pas correctement les risques avant d'accorder un prêt hypothécaire, seize ans après la crise financière mondiale qui a débuté sur ce marché et dix ans après que la BCE a pris en charge la supervision des banques.
Par exemple, dans certains pays, les banques n'appliquaient pas de limites au ratio entre un prêt et la valeur du bien immobilier, ou entre le coût du service d'un prêt hypothécaire et les revenus de l'emprunteur, ou n'indiquaient pas que ces seuils pouvaient être dépassés.
Plus précisément, 46,5 % des prêts hypothécaires accordés au cours des 12 mois précédant juin 2023 présentaient un ratio prêt/valeur supérieur à 80 %, dépassant même la valeur du bien dans 16,5 % des cas.
Les banques semblent prendre plus de risques juste avant ou au moment où les taux commencent à augmenter : entre juin 2021 et juin 2023, la part des prêts hypothécaires accordés à des emprunteurs qui consacrent plus de 30 % de leurs revenus au service du prêt est passée de 47 % à près de 53 %.
"Le seuil de 30 % n'est pas risqué en soi, mais c'est à partir de ce niveau qu'une détérioration pourrait apparaître", a déclaré la BCE.
Pour environ 40 % des nouveaux prêts immobiliers accordés au cours de la période allant jusqu'à juin 2022, l'évaluation des garanties n'a pas été effectuée par un expert. Les banques semblent également avoir des difficultés à évaluer la capacité de remboursement de l'emprunteur.
La BCE a déclaré que les banques ont été "invitées à remédier aux lacunes" et que les conclusions n'auront pas d'incidence sur les exigences.
"Dans l'ensemble, bien qu'il y ait des domaines à améliorer, la réponse du secteur bancaire suggère qu'il y a un engagement à atténuer les risques et à maintenir la stabilité dans le paysage de l'ERR", a déclaré la BCE. (1 $ = 0,9240 euros) (Reportage de Francesco Canepa Rédaction d'Alison Williams)
